各縣、區(qū)人民政府，遼東灣新區(qū)、遼河口生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會，市政府各部門、各直屬機構(gòu)：

    經(jīng)市政府常務(wù)會議討論研究同意，現(xiàn)將市住建委《關(guān)于進(jìn)一步加強物業(yè)管理工作的實施意見》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認(rèn)真組織實施。

 

盤錦市人民政府辦公室   

2016年12月24日      

 

關(guān)于進(jìn)一步加強物業(yè)管理工作的實施意見
（市住建委）

    為進(jìn)一步理順物業(yè)管理工作體制和機制，明確物業(yè)管理職能，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范發(fā)展，改善人民群眾生活環(huán)境，維護(hù)社會和諧穩(wěn)定，現(xiàn)就加強物業(yè)管理工作提出如下意見：

    一、指導(dǎo)思想

    以黨的十八大精神為指導(dǎo)，以市第七次黨代會精神為引領(lǐng)，以提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量為目標(biāo)，按照建立健全市政府決策、縣區(qū)政府負(fù)責(zé)、街道具體實施、社區(qū)配合落實的新型城市管理體制總體要求，切實加強體制機制建設(shè)，完善以縣區(qū)為責(zé)任主體的物業(yè)管理體制，充分發(fā)揮縣區(qū)政府、街道辦事處和社區(qū)居委會在物業(yè)管理中的作用，構(gòu)建具有盤錦特色的物業(yè)管理機制和運行模式，推動物業(yè)管理社會化、市場化、專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展，促進(jìn)社區(qū)和諧穩(wěn)定與社會文明進(jìn)步。

    二、建立健全物業(yè)管理工作機制

    按照市政府調(diào)整市、區(qū)管理體制、下放城市管理權(quán)限相關(guān)工作意見和深化改革發(fā)展要求，重點發(fā)揮屬地管理職能，激發(fā)縣區(qū)改革動能，創(chuàng)新縣區(qū)管理模式，釋放縣區(qū)管理活力，夯實縣區(qū)管理基礎(chǔ)，構(gòu)建“條塊結(jié)合、屬地管理、行業(yè)監(jiān)督”的物業(yè)管理制度框架，明確職責(zé)分工，全面依法推進(jìn)，嚴(yán)格績效考核，實現(xiàn)物業(yè)管理工作的良性發(fā)展。

    物業(yè)管理在堅持屬地管理的前提下，對需市政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)解決的，通過屬地住建、物價、工商、公安、環(huán)保、消防、質(zhì)監(jiān)、綜合執(zhí)法等相關(guān)部門對位市級相應(yīng)部門協(xié)調(diào)解決；需多部門共同解決的，由縣區(qū)政府、經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會牽頭，會同市住建部門共同解決。

    創(chuàng)新行政監(jiān)管手段和模式。市與縣區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)工作銜接要以縣區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)橫向聯(lián)系、橫向交叉為主，縣區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)在房屋規(guī)劃設(shè)計、企業(yè)資質(zhì)審批、小區(qū)竣工驗收、物業(yè)服務(wù)收費等環(huán)節(jié)要做好與各相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合，各相關(guān)部門要切實增強服務(wù)意識，主動服務(wù)、靠前服務(wù)。

    配強基層工作力量。賦予街道辦事處、社區(qū)居委會更多物業(yè)管理職能，實現(xiàn)物業(yè)管理與社區(qū)網(wǎng)格化管理聯(lián)動發(fā)展。

    （一）市政府各相關(guān)部門工作職責(zé)

    市住建部門：負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行上級有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，制定我市物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、配套政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，開展行業(yè)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)；負(fù)責(zé)全市住宅專項維修資金的歸集、使用和管理；負(fù)責(zé)市級物業(yè)管理優(yōu)秀項目考評驗收，參與國家級、省級物業(yè)管理示范項目的考評驗收；負(fù)責(zé)全市物業(yè)企業(yè)信用檔案的建立和管理；負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理活動中的重特大違法、違規(guī)行為；負(fù)責(zé)對各縣區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)、考核；負(fù)責(zé)組織開展物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員專業(yè)培訓(xùn)。

    市規(guī)劃部門：負(fù)責(zé)審查居住區(qū)建設(shè)項目是否符合國家有關(guān)規(guī)定中的公共服務(wù)設(shè)施配建要求及是否配備相應(yīng)規(guī)模的物業(yè)管理用房。建設(shè)單位要按照不低于總面積3‰的比例配置物業(yè)管理用房，且最低不低于100平方米，并具備水、電、采光、通風(fēng)等功能，未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的，市規(guī)劃局將不予審批。

    市工商部門：負(fù)責(zé)受理將住宅、車庫登記為經(jīng)營場所的申請。凡申請人未能提交利害關(guān)系人和社區(qū)書面同意材料的，不予受理。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事經(jīng)營活動等違法、違規(guī)行為，依照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

    市公安部門：負(fù)責(zé)查處違反《中華人民共和國治安管理處罰法》及燃放煙花爆竹等行為，加強犬類管理和生活噪音管理，指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)做好小區(qū)安防工作，加大對盜竊等違法行為的查處力度。

    市環(huán)保部門：負(fù)責(zé)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及周邊工業(yè)和建筑噪聲擾民行為，以及油煙、廢氣超標(biāo)排放等環(huán)境污染行為。

    市大數(shù)據(jù)管理部門：負(fù)責(zé)將經(jīng)法院判決不履行物業(yè)服務(wù)合同或主管部門公布的有不良記錄企業(yè)名單，以及惡意拖欠物業(yè)費的業(yè)主名單納入社會征信系統(tǒng)。

    市物價部門：負(fù)責(zé)確定前期物業(yè)服務(wù)費基準(zhǔn)價及其浮動幅度，對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)督，對物業(yè)收費行為進(jìn)行監(jiān)管，對收費違法行為進(jìn)行查處。

    市消防部門：負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防安全檢查、消防知識培訓(xùn)等工作，依法查處違反消防管理規(guī)定等違法、違規(guī)行為。

    市質(zhì)監(jiān)部門：負(fù)責(zé)對物業(yè)企業(yè)委托的電梯維保單位進(jìn)行監(jiān)督；對物業(yè)企業(yè)使用、管理電梯進(jìn)行監(jiān)督；依法查處物業(yè)企業(yè)違法、違規(guī)使用電梯行為；每年對物業(yè)小區(qū)提出年度檢查申請的電梯進(jìn)行定期檢驗并出具書面報告。

    市通信管理部門：負(fù)責(zé)全市新建住宅區(qū)和住宅建筑通信配套設(shè)施質(zhì)量監(jiān)督申報和竣工驗收備案工作。

    市綜合執(zhí)法部門：負(fù)責(zé)將物業(yè)小區(qū)和老舊小區(qū)劃入基本單元網(wǎng)格統(tǒng)一管理。負(fù)責(zé)查處下列行為:擅自侵占、損壞公共場地、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；違反規(guī)定擅自設(shè)立商網(wǎng)燈箱及牌匾；亂倒建筑及生活垃圾；在人口集中地區(qū)和其他依法需要特殊保護(hù)的區(qū)域內(nèi)，焚燒瀝青、油氈、橡膠、塑料、皮革、垃圾以及其它產(chǎn)生有毒有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)；未經(jīng)批準(zhǔn)擅自飼養(yǎng)家畜、家禽，影響市容和環(huán)境衛(wèi)生。同時，負(fù)責(zé)對城市流動攤點進(jìn)行整頓；對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)露天燒烤進(jìn)行整治。

    （二）各縣區(qū)政府、經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會屬地管理工作職責(zé)

    各縣區(qū)政府、經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會：負(fù)責(zé)本轄區(qū)的物業(yè)管理工作，對本轄區(qū)物業(yè)管理工作負(fù)有主體責(zé)任。按照“縣區(qū)政府、經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會屬地負(fù)責(zé)，街道辦事處具體組織，社區(qū)居委會抓好落實，住建部門監(jiān)督指導(dǎo)，相關(guān)部門密切配合”的原則，組織所轄街道辦事處落實各項法規(guī)、政策、措施，全面開展物業(yè)管理工作；落實辦事機構(gòu)，建立縣區(qū)政府、街道辦事處、社區(qū)居委會三級物業(yè)管理工作體系；落實管理責(zé)任，做好本轄區(qū)物業(yè)管理工作的部署檢查、組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督指導(dǎo)。

    街道辦事處：負(fù)責(zé)組織開展本轄區(qū)物業(yè)管理工作。負(fù)責(zé)對轄區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督和檢查；組織和參與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查考評；指導(dǎo)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立、改選和換屆工作；監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒樱粎⑴c物業(yè)管理項目有序交接，未明確電梯使用單位的，要協(xié)調(diào)確定電梯安全管理使用責(zé)任單位；建立街道、社區(qū)、物業(yè)企業(yè)、政府相關(guān)職能部門的溝通機制；處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的投訴和信訪工作；協(xié)助住建、工商、公安、環(huán)保、消防、質(zhì)監(jiān)、綜合執(zhí)法等相關(guān)部門開展小區(qū)綜合整治。

    社區(qū)居委會：負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理的落實工作。負(fù)責(zé)組織成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；指導(dǎo)業(yè)主委員會選聘物業(yè)企業(yè)或建立自治性物業(yè)服務(wù)組織；調(diào)解處理物業(yè)服務(wù)中的矛盾糾紛；對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)企業(yè)、物業(yè)項目經(jīng)理考核提出初審意見；參與轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目招標(biāo)；對本轄區(qū)住宅專項維修資金使用提出列支意見。

    各縣區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)住建部門：負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管和行業(yè)指導(dǎo)。負(fù)責(zé)外地物業(yè)企業(yè)進(jìn)入本轄區(qū)開展物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的備案；負(fù)責(zé)研究制定本轄區(qū)物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃；負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)企業(yè)三級資質(zhì)審批，跨縣區(qū)申辦的，出具初審意見；負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的檢查、考核和人員培訓(xùn)工作；負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)審批的物業(yè)企業(yè)資質(zhì)年度動態(tài)審核；負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理招投標(biāo)活動的監(jiān)督管理；指導(dǎo)街道辦事處、社區(qū)居委會加強物業(yè)服務(wù)工作的日常監(jiān)管，牽頭協(xié)調(diào)相關(guān)部門共同做好物業(yè)管理有關(guān)工作，依法查處物業(yè)管理活動中的違法、違規(guī)行為。

    各縣區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)相關(guān)職能部門依據(jù)各自職責(zé)，落實好部門職能進(jìn)社區(qū)，共同做好物業(yè)管理相關(guān)工作。工商、公安、環(huán)保、物價、消防、質(zhì)監(jiān)、綜合執(zhí)法等相關(guān)部門要在住建部門的統(tǒng)一協(xié)調(diào)下建立違法行為投訴登記制度，公布部門職責(zé)和聯(lián)系方式，接受居民的投訴和監(jiān)督，依法及時查處居住小區(qū)內(nèi)違法搭建、占用綠地、違章停車、無照經(jīng)營、污染環(huán)境、噪聲擾民、違規(guī)收費以及裝飾裝修中擅自改變房屋結(jié)構(gòu)等違法行為，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域正常的公共秩序。

    （三）建立健全物業(yè)管理工作監(jiān)督考核機制

    建立健全物業(yè)管理考核制度，切實發(fā)揮考核對加強物業(yè)管理工作的引領(lǐng)作用，通過完善考核機制，確保各項工作落到實處，促進(jìn)物業(yè)管理健康有序開展。

    1.考核內(nèi)容

    對市政府相關(guān)部門，主要考核是否按照職責(zé)分工履行相應(yīng)責(zé)任，每年考核一次。

    對各縣區(qū)政府、經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會，主要考核物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會建設(shè)、物業(yè)承接查驗、專營設(shè)施設(shè)備移交、物業(yè)合同簽訂、企業(yè)信用檔案建立、企業(yè)動態(tài)審核、物業(yè)誠信體系建設(shè)、業(yè)主投訴處理、裝飾裝修管理、物業(yè)示范小區(qū)建設(shè)、老舊小區(qū)整治和落實物業(yè)管理、各相關(guān)職能部門實施物業(yè)管理聯(lián)動機制配合等情況，每年考核一次。

    對物業(yè)企業(yè)，主要考核是否存在無資質(zhì)承接物業(yè)業(yè)務(wù)、挪用住宅專項維修資金、不按合同約定提供服務(wù)、物業(yè)收支情況不公開、收費項目未明碼標(biāo)價、擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)、擅自占用物業(yè)公用部位和公用設(shè)施謀取私利以及管理亂、服務(wù)差、投訴多等違法、違規(guī)行為，每年考核二次。

    對物業(yè)企業(yè)的管理與服務(wù)，主要考核規(guī)章制度、人員素質(zhì)、客戶服務(wù)、規(guī)范運作、服務(wù)質(zhì)量、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備管理、公共秩序維護(hù)、消防、車輛管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、消殺管理等，實行日常監(jiān)督考核。

    2.考核方式

    市政府將物業(yè)管理工作納入年度目標(biāo)考核范疇，實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、統(tǒng)一考核，協(xié)調(diào)落實市政府各相關(guān)部門及各縣區(qū)政府、經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會的工作職責(zé)，形成齊抓共管的良好局面。

    各縣區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)要建立社區(qū)居委會日查、街道辦事處周查、住建部門月查的工作機制，形成縣區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)考核街道辦事處，街道辦事處考核社區(qū)居委會和物業(yè)企業(yè)的物業(yè)管理與服務(wù)，住建部門考核物業(yè)企業(yè)的考核獎懲體系。

    考核采取定期聽取匯報、定期檢查、隨機抽查、業(yè)主問卷調(diào)查等形式，及時向考核對象反饋考核意見。

    三、全面加強物業(yè)管理
   
    （一）提升物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化水平

    按照國家物業(yè)管理協(xié)會《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》、《遼寧省住宅物業(yè)等級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，全面加強物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化水平，對房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)，公用設(shè)施設(shè)備運行、維修、保養(yǎng),公共秩序維護(hù)、保潔、綠化等服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范，采取項目化方式，逐步實現(xiàn)服務(wù)控制規(guī)范化、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)精確化、服務(wù)內(nèi)容菜單化、服務(wù)手段科技化、監(jiān)督檢查制度化。

    物業(yè)企業(yè)要圍繞服務(wù)內(nèi)容，不斷提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大服務(wù)范圍，堅持標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化服務(wù)，對客戶接待、收費服務(wù)、訪客登記、停車收費、停車指引以及上門服務(wù)等工作內(nèi)容全部實行標(biāo)準(zhǔn)化管理。通過語言規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)識規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)化、行為規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)化、流程規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)化，全面提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平。

    （二）促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提質(zhì)升級

    1.把好企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。市及縣區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)審批部門按照有關(guān)規(guī)定做好物業(yè)企業(yè)三級資質(zhì)審批，對從業(yè)人員數(shù)量、專業(yè)技能等剛性要求做好全面把握，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平提升。

    2.加強日常監(jiān)管。社區(qū)、街道、住建部門按照企業(yè)等級標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)督企業(yè)依據(jù)投標(biāo)承諾和物業(yè)服務(wù)合同，切實履行職責(zé)，提高服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)業(yè)主權(quán)益。監(jiān)督物業(yè)企業(yè)嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)工作制度，嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，按合同收取物業(yè)服務(wù)費用，確保收費率達(dá)到90%以上。督促物業(yè)企業(yè)每年公布物業(yè)費收支情況和維修資金使用情況不少于一次，使資金管理透明公開。

    3.建立轄區(qū)物業(yè)企業(yè)信用檔案，設(shè)立企業(yè)“紅黑榜”。結(jié)合日常檢查、年度動態(tài)審核和投訴處理，將管理規(guī)范、商業(yè)信譽好、服務(wù)質(zhì)量優(yōu)、業(yè)主評價高、獲得多項榮譽的物業(yè)企業(yè)，列入“紅榜”。將管理水平差、業(yè)主滿意度低、受過處罰等有日常不良行為和違法、違規(guī)行為的物業(yè)企業(yè)，列入“黑榜”，記入企業(yè)信用檔案，并向社會公布。物業(yè)企業(yè)信用檔案與企業(yè)資質(zhì)動態(tài)審核、升級審核、物業(yè)招投標(biāo)、項目評優(yōu)等掛鉤。

    4.規(guī)范物業(yè)企業(yè)退出和移交程序。業(yè)主大會解聘物業(yè)企業(yè)或物業(yè)企業(yè)退出管理項目，要在退出兩個月前，將退出原因和時間以書面形式告知業(yè)主委員會、街道辦事處、社區(qū)居委會和縣區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)住建部門。同時，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主通告，連續(xù)公布時間不得少于一個月?？h區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)住建部門要會同街道辦事處，及時調(diào)查了解情況，解決出現(xiàn)的矛盾和糾紛，引導(dǎo)業(yè)主大會慎用物業(yè)企業(yè)“解聘權(quán)”。同時，對物業(yè)企業(yè)退出服務(wù)項目進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，組織街道辦事處和社區(qū)居委會做好協(xié)調(diào)工作。物業(yè)企業(yè)退出后至業(yè)主大會選聘到新物業(yè)企業(yè)前，由街道辦事處委托環(huán)衛(wèi)、園林等部門做好清掃保潔、垃圾清運和綠化維護(hù)等工作，產(chǎn)生的費用由業(yè)主承擔(dān)。未經(jīng)合法程序擅自退出物業(yè)服務(wù)項目的，其不良行為將記入信用檔案，納入社會征信系統(tǒng)。

    （三）充分發(fā)揮業(yè)主大會、業(yè)主委員會的作用

    物業(yè)管理區(qū)域已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%后，街道辦事處、社區(qū)居委會要積極指導(dǎo)、組織業(yè)主成立業(yè)主大會，制定業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

    已經(jīng)成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的小區(qū)，街道辦事處、社區(qū)居委會要及時予以指導(dǎo)幫助，使其發(fā)揮應(yīng)有的作用。未成立業(yè)主大會的小區(qū)可由社區(qū)代為履行業(yè)主委員會職責(zé)，確保工作正常運轉(zhuǎn)。

    業(yè)主大會、業(yè)主委員會要依法引導(dǎo)業(yè)主自主決定物業(yè)管理事項，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，依法接受住建部門、街道辦事處、社區(qū)居委會的指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主委員會要嚴(yán)格執(zhí)行業(yè)主大會作出的決定，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費，調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛。

    （四）積極引導(dǎo)和發(fā)揮業(yè)主在物業(yè)管理中的主體作用

    業(yè)主是房屋的所有權(quán)人，是物業(yè)管理的權(quán)利和責(zé)任主體，要增強責(zé)任意識和自律意識，自覺遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定和業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，模范履行業(yè)主義務(wù)，不損害公共利益和他人合法權(quán)益，按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。

    業(yè)主認(rèn)為物業(yè)企業(yè)未按合同約定提供相關(guān)服務(wù)，可以向業(yè)主委員會、街道辦事處、社區(qū)居委會及縣區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)住建部門投訴或向人民法院提起訴訟，但不得違反合同約定拒交物業(yè)服務(wù)費用。

    對于業(yè)主未按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會和社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)依法督促催交。經(jīng)督促仍不交納的，物業(yè)企業(yè)可以采取通知欠費業(yè)主單位、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示、在小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)上公布等辦法進(jìn)行催交。經(jīng)書面催交仍不交納的，物業(yè)企業(yè)可依法向人民法院提起訴訟，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益和小區(qū)業(yè)主的共同利益。同時物業(yè)企業(yè)也要加大技術(shù)投入力度，通過不斷提高技術(shù)水平督促業(yè)主足額交納物業(yè)服務(wù)費用。

    （五）建立健全物業(yè)服務(wù)收費機制

    物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和服務(wù)內(nèi)容等不同情況，實行政府指導(dǎo)價或市場調(diào)節(jié)價。普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，放開非保障性住房物業(yè)（不含前期物業(yè)）服務(wù)收費價格。保障性住房、“房改房”、老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費,前期物業(yè)管理服務(wù)收費，由省級價格主管部門會同住建部門根據(jù)實際情況決定實行政府指導(dǎo)價，我市參照執(zhí)行。放開保障性住房物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價的，要考慮保障對象的經(jīng)濟(jì)承受能力，同時建立補貼機制。

    市物價部門要根據(jù)住宅物業(yè)類別、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物價指數(shù)變動等情況，確定前期物業(yè)服務(wù)費政府指導(dǎo)價具體標(biāo)準(zhǔn)及浮動幅度，并根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化情況，及時調(diào)整前期物業(yè)服務(wù)費政府指導(dǎo)價格。要調(diào)整地面、地下停車位收費價格差，利用價格杠桿作用提高地下車庫的使用效率。物業(yè)企業(yè)調(diào)整物業(yè)費，要以服務(wù)為先導(dǎo)，成本要公開，須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，否則無效。

    （六）做好老舊、棚改和棄管小區(qū)物業(yè)管理工作

    各縣區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)繼續(xù)有計劃地對老舊小區(qū)進(jìn)行改造，做好老舊、棚改和棄管小區(qū)物業(yè)管理，逐步解決相關(guān)住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問題。街道和社區(qū)具體指導(dǎo)實施整治后的小區(qū)物業(yè)管理工作，鞏固改造成果，并逐步建立政府投入、回收機制。根據(jù)居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機結(jié)合起來，對整治后具備條件的小區(qū)，由社區(qū)選聘物業(yè)企業(yè)實施專業(yè)化管理；對不完全具備條件的小區(qū)，推行社區(qū)管理與物業(yè)管理相結(jié)合的管理模式，由社區(qū)牽頭組建物業(yè)服務(wù)隊伍，落實以保潔和秩序維護(hù)為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性服務(wù)。

    （七）規(guī)范配套驗收管理

    做好竣工綜合驗收工作。新開發(fā)建設(shè)項目未經(jīng)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、規(guī)劃、消防、防雷、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)、住建等部門驗收合格，不得辦理入住手續(xù)。開發(fā)建設(shè)單位要按照前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)企業(yè)，并在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施及設(shè)備的承接查驗工作，保證前期物業(yè)管理落實到位。同時，要強化售后服務(wù)，在保修期內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

    落實各專業(yè)經(jīng)營單位設(shè)施、設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任。水、電、氣、暖等專業(yè)經(jīng)營單位要依法履行專業(yè)經(jīng)營設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)責(zé)任，按照規(guī)定服務(wù)到最終用戶，保證服務(wù)質(zhì)量。新建物業(yè)自綜合驗收合格之日起30日內(nèi)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)與專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施、設(shè)備移交接管手續(xù)。未完成移交接管手續(xù)的，禁止物業(yè)企業(yè)接受建設(shè)單位委托代收水、電、氣、暖相關(guān)費用和承擔(dān)小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營管線及設(shè)施、設(shè)備的管理維護(hù)等行為。

    四、強化管理措施

    （一）強化組織領(lǐng)導(dǎo)

    為保障物業(yè)管理工作健康有序運轉(zhuǎn)，成立盤錦市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由分管副市長任組長，市政府分管副秘書長和市住建委主任任副組長，市政府相關(guān)部門及縣區(qū)政府、經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會分管領(lǐng)導(dǎo)為成員。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市住建委，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)小組日常工作，辦公室主任由市住建委主任兼任。領(lǐng)導(dǎo)小組實行聯(lián)席會議制度，由市住建委牽頭，定期會商重點工作。同時，各縣區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)也要成立相應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)小組，建立物業(yè)協(xié)調(diào)機構(gòu)，推動物業(yè)管理工作有效開展。

    （二）加強輿論宣傳

    組織新聞媒體開展以貫徹國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《遼寧省物業(yè)管理條例》為主題的宣傳活動，提高行業(yè)報道的客觀性和公正性，大力宣傳優(yōu)秀企業(yè)的突出成績，讓廣大群眾和社會各界了解物業(yè)管理政策，樹立正確的物業(yè)管理消費觀念，引導(dǎo)社區(qū)居民主動支持、積極參與物業(yè)管理活動，形成影響行業(yè)發(fā)展的良好輿論氛圍。

    （三）注重法制保障

    按照專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則，加強住宅專項維修資金管理工作，確保維修資金進(jìn)入專戶，切實維護(hù)業(yè)主利益，保證房屋及時維修。各級住建部門針對開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)法律責(zé)任提起的訴訟，各級人民法院要依法維護(hù)當(dāng)事人權(quán)益。