尊敬的吳威委員：

您好！您在市政協(xié)八屆四次會(huì)議上提出的《關(guān)于加強(qiáng)我市物業(yè)管理的提案》收悉。十分感謝您對(duì)物業(yè)管理工作提出的寶貴意見，經(jīng)我們認(rèn)真研究，現(xiàn)就您的建議答復(fù)如下：

一、關(guān)于規(guī)范和加強(qiáng)小區(qū)道路停車位劃線管理。

《盤錦市機(jī)動(dòng)車停放管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定，居民住宅區(qū)配建機(jī)動(dòng)車停放設(shè)施不能滿足業(yè)主停放需求的，按照物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定并且經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以統(tǒng)籌利用業(yè)主共有場地設(shè)置機(jī)動(dòng)車臨時(shí)停放區(qū)域。公安機(jī)關(guān)交通管理部門可以在居民住宅區(qū)周邊道路設(shè)置道路限時(shí)停車泊位，并通過標(biāo)識(shí)牌、網(wǎng)上通知等方式進(jìn)行明示。公安機(jī)關(guān)指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)和物業(yè)企業(yè)在不影響行人和車輛通行、不影響消防安全的前提下，利用住宅區(qū)內(nèi)綠地、廣場或較寬的道路等，劃定停車泊位。住宅區(qū)內(nèi)停車泊位無法提供的，公安機(jī)關(guān)可在住宅區(qū)周邊三、四級(jí)道路或空地設(shè)立臨時(shí)、夜間機(jī)動(dòng)車車輛停車場。物業(yè)企業(yè)主動(dòng)作為，認(rèn)真履職，制定車輛管理辦法，合理設(shè)置行駛標(biāo)志標(biāo)識(shí)及行車循環(huán)路線，加強(qiáng)秩序維護(hù)和交通疏導(dǎo)，加強(qiáng)門崗管理和日常巡邏，建立多功能、科學(xué)化、智能化的高科技停車管理系統(tǒng)，提高停車場庫的利用率，提升停車服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)車輛停放的有序管理。

二、關(guān)于加強(qiáng)停車場建設(shè)，避免占道停車。

《盤錦市機(jī)動(dòng)車停放管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定，鼓勵(lì)建設(shè)停車樓、地下停車場、機(jī)械式立體停車庫等集約化機(jī)動(dòng)車停放設(shè)施。政府可出臺(tái)優(yōu)惠政策鼓勵(lì)停車場建設(shè)，公共停車設(shè)施實(shí)行多元化投資體制，推進(jìn)停車設(shè)施民營化，實(shí)現(xiàn)“誰投資、誰經(jīng)營、誰受益”。綜合執(zhí)法部門清理拆除小區(qū)內(nèi)各類違章建筑物和侵占綠地、道路的違法行為，最大限度擴(kuò)大停車空間。結(jié)合老舊小區(qū)改造，在改造老舊小區(qū)配套設(shè)施同時(shí)改造可利用的場地，最大限度增加停車位。

三、推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)自治工作，積極維護(hù)合法權(quán)益。

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間、業(yè)主與業(yè)主之間重要的溝通紐帶。為進(jìn)一步做好業(yè)委會(huì)組建，規(guī)范業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的各項(xiàng)行為，我市出臺(tái)了《關(guān)于對(duì)業(yè)主大會(huì)籌備組成員和業(yè)主委員會(huì)成員任職條件的指導(dǎo)意見》，督導(dǎo)各縣區(qū)政府組織街道、社區(qū)對(duì)已成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)進(jìn)行規(guī)范及自治，對(duì)未建立業(yè)委會(huì)的小區(qū)抓緊組建。目前，全市物業(yè)小區(qū)共成立業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）413個(gè)，達(dá)到100%，完成了市政府2020年民生實(shí)事任務(wù)目標(biāo)。

四、構(gòu)建糾紛協(xié)調(diào)機(jī)制，有效化解物業(yè)糾紛工作

從調(diào)研和我們?nèi)粘９ぷ髦辛私庹莆盏那闆r看，物業(yè)管理糾紛主要是物業(yè)使用、物業(yè)服務(wù)、物業(yè)交接過程中發(fā)生的各類民事糾紛，能否有效化解此類糾紛，不僅關(guān)系到居民群眾的切身利益，也涉及到基層的和諧穩(wěn)定。為有效將物業(yè)管理糾紛預(yù)防化解在初始階段，營造和諧安寧的良好社會(huì)環(huán)境，市住建局結(jié)合全市物業(yè)管理工作實(shí)際，指導(dǎo)各縣區(qū)物業(yè)主管部門，并聯(lián)合司法部門，加大了人民調(diào)解化解物業(yè)管理糾紛的工作力度，積極推動(dòng)建立了社區(qū)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司和居民代表參與的聯(lián)席會(huì)議制度，共同商討社區(qū)重大事務(wù)。主要依托社區(qū)黨建這一平臺(tái)，促進(jìn)黨支部、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司和居民代表等多方資源共享，積極探索“共商、共建、共治、共享”的基層社會(huì)治理模式，建立聯(lián)席會(huì)議機(jī)制和居民反饋機(jī)制，積極引導(dǎo)支持各方共同參與社區(qū)治理和建設(shè)。2020年，全市各物業(yè)管理住宅區(qū)通過協(xié)商方式解決了一批諸如環(huán)境臟亂差、物業(yè)服務(wù)不到位、房屋維修等群眾關(guān)心的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題，推動(dòng)了社區(qū)居民和諧自治并取得了初步成效。

五、明確物業(yè)公司與業(yè)主的責(zé)權(quán)利。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》已對(duì)物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)以及業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)都做出了明確規(guī)定。街道、社區(qū)負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)和督促居民小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，組織簽訂和落實(shí)《管理規(guī)約》和《業(yè)主公約》，協(xié)調(diào)指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)落實(shí)管理服務(wù)合同，主動(dòng)協(xié)調(diào)處理管理服務(wù)中發(fā)生的突出矛盾糾紛。物業(yè)企業(yè)嚴(yán)格按法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理和收取服務(wù)費(fèi)用，主動(dòng)接受業(yè)主和業(yè)委會(huì)的監(jiān)督，定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù)，勸阻違反物業(yè)管理規(guī)約的行為，協(xié)助有關(guān)部門開展社區(qū)文化和精神文明建設(shè)活動(dòng)等，共同維護(hù)小區(qū)的管理秩序，確保小區(qū)管理規(guī)范及和諧穩(wěn)定。

六、起草制定了《盤錦市關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見》，完善頂層設(shè)計(jì)。

為深入貫徹《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》《盤錦市物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)政策，切實(shí)解決當(dāng)前物業(yè)管理工作熱點(diǎn)難點(diǎn)問題，提升物業(yè)服務(wù)水平和居住品質(zhì)，市住建局根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》《盤錦市物業(yè)管理?xiàng)l例》《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等法律法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，起草制定了《盤錦市關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見》，在《實(shí)施意見》編制成稿過程中，徐同連副市長多次主持召開專題會(huì)議進(jìn)行研究部署，對(duì)內(nèi)容親自審核把關(guān)；起草人員多次深入縣區(qū)和企業(yè)調(diào)研，充分征求了相關(guān)部門的意見。2020年10月完成《實(shí)施意見》初稿；2021年5月18日，《實(shí)施意見》通過市司法局合法性審查。《實(shí)施意見》主要對(duì)全市物業(yè)管理工作進(jìn)行了部署和完善。

1、在健全物業(yè)管理體制方面入手。一是壓實(shí)物業(yè)管理工作職責(zé)，進(jìn)一步明確和細(xì)化職責(zé)分工、明晰管理邊界；二是做實(shí)住宅小區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，及時(shí)牽頭協(xié)調(diào)解決住宅小區(qū)中跨部門、跨領(lǐng)域問題；三是重點(diǎn)推進(jìn)行政執(zhí)法進(jìn)小區(qū)，住建、城管執(zhí)法、公安、消防、自然資源、市場監(jiān)督、衛(wèi)生監(jiān)督等部門應(yīng)根據(jù)各自職責(zé)進(jìn)入住宅小區(qū)開展行政執(zhí)法工作，加大對(duì)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，切實(shí)消除小區(qū)執(zhí)法死角，解決行政執(zhí)法最后一公里問題。

2、在住宅小區(qū)前期物業(yè)管理方面強(qiáng)化管理力度。一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)監(jiān)管，建設(shè)單位在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事前期物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘，對(duì)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由城管執(zhí)法部門依法處罰；二是落實(shí)住宅小區(qū)承接查驗(yàn)制度，把好承接查驗(yàn)關(guān)口，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》規(guī)定履行承接查驗(yàn)義務(wù)；嚴(yán)把新建物業(yè)（商品房）交付使用關(guān)口。明確新建物業(yè)（商品房）交付條件、交付流程，切實(shí)維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

3、對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)監(jiān)管力度。按照遼寧省出臺(tái)的物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)標(biāo)桿企業(yè)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合我市實(shí)際，重新修訂盤錦市住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及考核標(biāo)準(zhǔn)；二是出臺(tái)前期物業(yè)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)，對(duì)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行分級(jí)定價(jià)，加快建立動(dòng)態(tài)調(diào)整、質(zhì)價(jià)相符的收費(fèi)機(jī)制；三是建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信“紅黑名單”制度，完善守信聯(lián)合激勵(lì)、失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，將信用評(píng)定結(jié)果與物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目評(píng)優(yōu)和招投標(biāo)結(jié)合使用。積極扶持社會(huì)信譽(yù)好、服務(wù)質(zhì)量優(yōu)的物業(yè)企業(yè)做大做強(qiáng)，充分發(fā)揮品牌帶動(dòng)效應(yīng)，形成優(yōu)勝劣汰的市場競爭機(jī)制；四是發(fā)揮行業(yè)自律作用，推動(dòng)成立全市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，加強(qiáng)行業(yè)協(xié)會(huì)建設(shè)，擴(kuò)大行業(yè)協(xié)會(huì)覆蓋面，積極發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)橋梁紐帶、行業(yè)自律、正確輿論導(dǎo)向和服務(wù)企業(yè)作用。

4、加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)監(jiān)督。一是加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)建設(shè),調(diào)動(dòng)業(yè)主委員會(huì)成員積極性，探索建立業(yè)委會(huì)成員工作津貼補(bǔ)貼制度，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)小區(qū)公共部位經(jīng)營收入狀況確定津貼發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過，并在管理規(guī)約中予以明確；二是強(qiáng)化屬地政府監(jiān)督職責(zé),街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）要督促業(yè)主委員會(huì)嚴(yán)格按照業(yè)主大會(huì)制定的議事規(guī)則和管理規(guī)約規(guī)范運(yùn)作，對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)違反法律、法規(guī)作出的決定，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）要及時(shí)責(zé)令其限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

5、切實(shí)解決物業(yè)管理熱點(diǎn)難點(diǎn)問題。一是破解首期住宅專項(xiàng)維修資金繳納及使用難題,加大城管執(zhí)法部門的行政執(zhí)法力度，建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用綠色通道,當(dāng)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)重大隱患，危及業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)安全，物業(yè)企業(yè)和業(yè)委會(huì)經(jīng)協(xié)商可申請(qǐng)啟動(dòng)綠色通道，緊急使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金;二是強(qiáng)化物業(yè)管理用房建設(shè),建設(shè)單位在建設(shè)過程中，自然資源部門在規(guī)劃許可、竣工驗(yàn)收過程中，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理用房作為規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行審查，住建部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理用房建筑面積、位置進(jìn)行核查；自然資源部門所屬不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)管理用房建筑面積、位置。

再次感謝你對(duì)我們工作的關(guān)心，希望您能一如既往地支持我們的工作，提出寶貴的意見和建議！

盤錦市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2021年6月9日