尊敬的徐清琛委員：

您好！您在市政協(xié)八屆四次會議上提出的《關(guān)于規(guī)范管理全市居民小區(qū)物業(yè)費收取金額的提案》收悉。十分感謝您對物業(yè)管理工作提出的寶貴意見，經(jīng)我們認真研究，現(xiàn)就您的建議答復如下：

一、關(guān)于政府相關(guān)部門制定物業(yè)費指導價。為規(guī)范物業(yè)管理，便于主管部門監(jiān)管和業(yè)主監(jiān)督，市住建局制定了五級物業(yè)服務(wù)標準，每一級標準中都包括物業(yè)綜合管理服務(wù)、房屋共用部位管理、共用設(shè)施設(shè)備運行維修和養(yǎng)護、公共秩序維護、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化養(yǎng)護管理等6項內(nèi)容，5個等級服務(wù)內(nèi)容相同但服務(wù)標準不同?！段飿I(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價的，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應(yīng)當會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標準等因素，制定相應(yīng)的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。《盤錦市物業(yè)管理條例》規(guī)定，價格行政主管部門負責規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費，監(jiān)督檢查價格公示，查處違規(guī)收費等行為。

為深入貫徹《遼寧省物業(yè)管理條例》《盤錦市物業(yè)管理條例》等法規(guī)政策，切實解決當前物業(yè)管理工作熱點難點問題，提升物業(yè)服務(wù)水平和居住品質(zhì)，市住建局根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《遼寧省物業(yè)管理條例》《盤錦市物業(yè)管理條例》《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》等法律法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實際，起草制定了《盤錦市關(guān)于加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見》，在《實施意見》編制成稿過程中，徐同連副市長多次主持召開專題會議進行研究部署，對內(nèi)容親自審核把關(guān)；起草人員多次深入縣區(qū)和企業(yè)調(diào)研，同時充分征求了相關(guān)部門的意見。2020年10月完成《實施意見》初稿；2021年5月18日，《實施意見》通過市司法局合法性審查。目前已上報市政府。

按照《盤錦市關(guān)于加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見》由市發(fā)改委會同我局出臺前期物業(yè)收費政府指導價，對實行政府指導價的住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費按照五級服務(wù)標準實行分級定價，實行菜單式服務(wù)，加快建立動態(tài)調(diào)整、質(zhì)價相符的收費機制。因此，我們將積極與價格部門溝通，盡快制定物業(yè)費指導價。

二、關(guān)于政府相關(guān)部門對各小區(qū)進行審查。2019年開始，我局開展了全市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標準考核，按照五級標準分級考核，分級排名，并將考核結(jié)果在盤錦日報、盤錦市物業(yè)網(wǎng)進行公示，將考核結(jié)果記入物業(yè)企業(yè)信用檔案，作為物業(yè)企業(yè)招投標及物業(yè)管理小區(qū)達創(chuàng)優(yōu)標等活動評審的參考依據(jù)，取得了較好社會效果。

三、關(guān)于業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)標準。在普通市民最為關(guān)心的住宅物業(yè)方面，我們將住宅物業(yè)服務(wù)按質(zhì)量分為一級至五級五個等級，不同等級的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量在綜合管理服務(wù)等6項內(nèi)容方面有不同的要求。標準的主要作用是參考和評價，簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，企業(yè)可以通過選用標準，對照自己所提供的服務(wù)數(shù)量和水平，業(yè)主也可以經(jīng)過業(yè)主大會形成統(tǒng)一意見后，根據(jù)標準來選擇自己需要的物業(yè)服務(wù)，為實現(xiàn)物業(yè)“訂單式”服務(wù)進行探索。　

四、關(guān)于定期對物業(yè)服務(wù)進行評定。要逐步完善考評機制，加強物業(yè)行業(yè)考核監(jiān)管，引入第三方機構(gòu)，圍繞組織建設(shè)、隊伍建設(shè)、日常管理、服務(wù)質(zhì)量、社會形象等，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行等級評定，建立“紅黑榜”制度，讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)有動力、有壓力、有活力。為推進我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用體系建設(shè)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，構(gòu)建誠信守法的行業(yè)環(huán)境，市住建局制定了《盤錦市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法》。辦法規(guī)定，推進建立全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息系統(tǒng)，信用總分值為130分，實行加減分制，按年度評定信用等級。物業(yè)服務(wù)企業(yè)年度內(nèi)被主管部門公開通報三次以上的，發(fā)生重大安全責任事故的，引發(fā)重大群眾越級上訪造成惡劣社會影響等情況，信用評價實行一票否決，直接評定為不合格企業(yè)。信用等級評定結(jié)果主要用于為業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供參考；作為前期物業(yè)管理招標的評標加分條件；作為物業(yè)管理項目評先樹優(yōu)的考評內(nèi)容；作為出具企業(yè)誠信意見的參考依據(jù)；作為房地產(chǎn)行政主管部門實施監(jiān)管工作的重要依據(jù)；將在盤錦物業(yè)網(wǎng)站、新聞媒體進行公示、公布，并逐步納入全市信用評價運用體系。

五、關(guān)于物業(yè)服務(wù)等級發(fā)生變化時業(yè)主重新選擇物業(yè)服務(wù)。在合法合理的基礎(chǔ)上，引入第三方評估機構(gòu)，客觀真實地對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和實際應(yīng)當發(fā)生的合理成本費用進行評價，然后按照法律法規(guī)的規(guī)定，在征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上，形成物業(yè)服務(wù)費用正常調(diào)整的機制。通過第三方評估機構(gòu)，首先對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行評估，再對相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)成本費用進行逐項評估，并做出公平、公正、公開的評價，有利于業(yè)主接受。其次，物業(yè)管理服務(wù)合同中，應(yīng)當對后續(xù)物業(yè)服務(wù)費用的調(diào)整進行約定。第三，在得到了第三方機構(gòu)的評估意見后，通過合法程序征求業(yè)主意見，并且達到法定表決多數(shù)同意，不能簡單的一紙公告解決問題。

盤錦市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2021年6月8日