盤政發(fā)〔2017〕6號

各縣、區(qū)人民政府，遼東灣新區(qū)、遼河口生態(tài)經濟區(qū)管委會，市政府各部門、各直屬機構：

　　為貫徹落實《國務院關于批轉住房城鄉(xiāng)建設部化解房地產庫存工作方案的通知》(國發(fā)〔2016〕50號)和《遼寧省人民政府關于印發(fā)遼寧省加快房地產去庫存工作方案的通知》（遼政發(fā)〔2016〕83號）精神，推進全市供給側結構性改革，有效化解房地產庫存，確保房地產業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，經市政府七屆第60次常務會議討論研究決定，現(xiàn)就我市推進2017年房地產去庫存工作提出如下意見。

　　一、指導思想

　　以黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會及市第七次黨代會精神為指導，按照“五位一體”總體布局和“四個全面”戰(zhàn)略布局，全面落實國家、省及市決策部署，以建設國際化中等發(fā)達城市為奮斗目標，牢固樹立和貫徹落實五大發(fā)展理念，適應房地產業(yè)發(fā)展新常態(tài)，加強供給側結構性改革，擴大房地產有效需求,消化庫存,穩(wěn)定房地產市場，確保房地產業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　二、工作原則

　?。ㄒ唬┱咭I，釋放潛力。在國家、省及市已經出臺的相關政策基礎上，結合市場形勢，進一步出臺刺激消化房地產庫存的相關政策，激發(fā)市場活力，釋放市場需求。

　　（二）消化存量，嚴控增量。以棚改貨幣化安置、城鎮(zhèn)化以及加快發(fā)展服務業(yè)為主要契機，拉動住房消費，開辟新需求，消化市場庫存。在維持住房合理供應、保障市場正常剛性及改善性需求基礎上，合理控制住宅供給。

　　（三）拓寬途徑，擴大需求。強化創(chuàng)新驅動，完善住房租賃市場，大力發(fā)展服務業(yè)，推動企業(yè)兼并重組，鼓勵企業(yè)專業(yè)化、規(guī)模化經營，促進房地產業(yè)健康發(fā)展。

　?。ㄋ模┥舷侣?lián)動，形成合力。市直相關部門及縣區(qū)、經濟區(qū)要進一步明確任務目標、細化工作舉措和進度要求，堅持將化解房地產庫存與完善體制機制相結合，改進服務質量，提高審批效率，形成工作合力，逐步建立保障房地產市場平穩(wěn)運行的長效機制。

　　三、工作目標

　　2017年末，將全市商品房庫存消化到合理水平，去化周期控制在12—18個月內。

　　全市要完成商品房銷售面積278.9萬平方米，同比增長10%。各縣區(qū)、經濟區(qū)同比增長10%，分別為：

　　盤山縣要完成商品房銷售面積18.7萬平方米；

　　雙臺子區(qū)要完成商品房銷售面積44萬平方米；

　　興隆臺區(qū)要完成商品房銷售面積101.1萬平方米；

　　大洼區(qū)要完成商品房銷售面積81.7萬平方米；

　　遼東灣新區(qū)要完成商品房銷售面積33.4萬平方米。

　　四、工作措施

　　深入貫徹落實國家、省及市出臺的去庫存政策措施，推進供給側結構性改革，化解房地產庫存，確保全市房地產業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　?。ㄒ唬┘哟笈锔呢泿呕仓昧Χ?。推行創(chuàng)新型棚改貨幣化安置，通過組織棚戶區(qū)居民自主購買、政府購買存量房源等方式改善住房條件，消化庫存，確保創(chuàng)新型貨幣化安置率達到100%。鼓勵、引導、支持開發(fā)企業(yè)針對棚改居民需要，進行“量身打造”，采取對庫存樓房進行適當套型調整、內部改建，提高物業(yè)管理水平及相應降價讓利等措施，滿足棚改貨幣化安置居民差異化住房需求，做好棚改拆遷安置和消化存量商品住房銜接。（各縣區(qū)政府，市住建委、市財政局、市建投公司按職責分工負責）

　?。ǘ┕膭钷r民進城購房置業(yè)。結合我市實際，進一步健全和完善戶籍管理、轉移就業(yè)、義務教育、社會保障轉移等相關配套政策，鼓勵有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農業(yè)轉移人口進城購房落戶，保障其子女享有就近接受義務教育等基本公共服務，推動居住證持有人享有與當?shù)貞艏茸》勘Ｕ蠙嗬?，將符合條件的農業(yè)轉移人口和居住證持有人納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/p>

　　逐步推進存量農業(yè)轉移人口市民化。鼓勵房地產企業(yè)、商業(yè)銀行給予購房折扣和貸款優(yōu)惠，發(fā)揮好“農民安家貸”支持作用，釋放進城務工人員等群體購房需求；要保障農民在農村原有權益，消除其后顧之憂。

　　繼續(xù)探索農民宅基地自愿有償退出和土地增值收益合理分配機制，在大洼區(qū)推進國有農場職工住房及用地使用權轉讓試點，適當時機在全市推廣，在試點范圍內鼓勵農民用自有住房按等價原則置換開發(fā)企業(yè)存量房，鼓勵開發(fā)商對農民宅基地進行復耕，政府以建設用地進行置換，由開發(fā)企業(yè)建設新農村。（各縣區(qū)政府、經濟區(qū)管委會，市發(fā)改委、市公安局、市教育局、市人社局、市人民銀行、市住建委按職責分工負責）

　　（三）積極培育發(fā)展住房租賃市場。貫徹落實《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）精神，進一步深化住房制度改革，培育住房租賃市場經營主體，增加租賃住房有效供應，推動住房租賃市場健康發(fā)展。初步建立購租并舉的住房制度，基本形成渠道多元、總量平衡、結構合理、服務規(guī)范、制度健全的住房租賃市場。進一步完善?；尽⒋俟?、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系。加快構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應結構，努力實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標。

　　落實稅收優(yōu)惠政策，對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，在依法登記備案后，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。鼓勵個人依法出租自有住房。對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年末前可按規(guī)定享受免征增值稅政策。個人出租住房所得，減半征收個人所得稅。

　　積極做好公租房分配入住。各縣區(qū)、經濟區(qū)要加強公租房動態(tài)管理，將符合當?shù)毓夥繙嗜霔l件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員、新就業(yè)大學生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術人員納入公租房保障范圍。積極推行公租房保障貨幣化，實物保障與租賃補貼并舉。支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭予以租賃補貼。（各縣區(qū)政府、經濟區(qū)管委會，市國稅局、市地稅局、市國土資源局、市住建委按職責分工負責）

　?。ㄋ模┲С志用褡宰『透纳菩再彿啃枨蟆＜哟笈飸魠^(qū)改造力度，積極推進城市危房和老舊小區(qū)改造。鼓勵高等院校、科研院所通過發(fā)放住房補貼或購買、租賃商品房等方式，解決引進人才住房問題。繼續(xù)落實住房貨幣化補貼政策，享受住房貨幣化補貼政策的職工，購買新建商品住房，經本人申請，可提前領取住房貨幣化補貼資金。

　　出臺購房階段性激勵政策，通過舉辦房交會、搭建商品房銷售平臺、鼓勵居民賣舊買新、鼓勵開發(fā)商讓利促銷等手段，促進房地產銷售，刺激市場剛性及改善性購房需求。落實契稅補貼政策，對新建商品住宅及二手住宅交易繳納的契稅全額補貼，對新建非住宅交易繳納的契稅按50%予以補貼，補貼資金由縣區(qū)、經濟區(qū)財政承擔（補貼政策截止2017年12月31日）。

　　嚴格落實國家、省、市已出臺的居民房地產交易環(huán)節(jié)的各項稅收優(yōu)惠政策，規(guī)范銀行涉房地產金融服務流程，降低服務收費標準。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

　　進一步完善二手房交易市場體系，強化二手房交易資金安全監(jiān)管，推行二手房交易失信懲戒制度，活躍二手房交易市場，帶動新建商品房梯次銷售。（各縣區(qū)政府、經濟區(qū)管委會，市國稅局、市地稅局、市財政局、市住房公積金管理中心、市人民銀行、盤錦銀監(jiān)分局、市住建委按職責分工負責）

　?。ㄎ澹┖侠砜刂仆恋毓?。根據(jù)住房庫存量和市場供求變化情況，做到住房土地供應量與住房庫存量掛鉤，庫存量在消化到合理水平前不新增土地供應量；做到住房新開工量與住房銷售量掛鉤，年度新開工量控制在上年度銷售量50%以內。允許開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場情況對已供應、未開發(fā)的房地產開發(fā)用地申請轉換用途或調整商住比例。引導企業(yè)將未開發(fā)用地轉為國家支持的新興產業(yè)項目建設用地。（各縣區(qū)政府、經濟區(qū)管委會，市國土資源局、市規(guī)劃局按職責分工負責）

　?。﹥?yōu)化住房供應結構。提升住房建設規(guī)劃指導和約束住房供應及住宅用地供應的重要地位，建立規(guī)劃定期評估和動態(tài)調整機制，合理引導住房消費。依據(jù)住房現(xiàn)狀調查、需求預測及在建、在售住房規(guī)模等，立足經濟社會發(fā)展和資源、環(huán)境、人口等約束條件，結合城鎮(zhèn)化進程，編制住房建設規(guī)劃，統(tǒng)籌安排住房的建設總量、供應結構、空間布局和開發(fā)進度，合理確定商品住房和保障性住房供應比例。

　　嚴控住房庫存增量。嚴格商品房預售管理，對2017年后審批的房地產新建項目，商品房預售許可中施工形象進度申辦條件由原單棟樓10層以下封頂、15層以上達到規(guī)劃層高2/3以上提高到單棟樓全部封頂，外立面工程完工，門窗安裝完畢。對2017年后審批的房地產新建項目，抵押房地產不得用于預售，開發(fā)企業(yè)申請辦理預售許可，其申請房屋及所占土地不得抵押，已抵押的，在辦理商品房預售許可前應注銷抵押權登記，同時開發(fā)企業(yè)在取得商品房預售許可證后，按照預售許可內容對外銷售，不得將已辦理商品房預售許可的房屋用于抵押融資；金融機構不得接受開發(fā)企業(yè)用已辦理預售許可的房屋作為抵押物。在規(guī)劃條件許可前提下，適度允許庫存房地產項目調整房屋用途、套型結構。在滿足基礎設施和公共服務配套前提下，支持房地產開發(fā)企業(yè)將符合條件的庫存整棟商品樓改造為孵化器、創(chuàng)客空間、電子商務企業(yè)等用房；將庫存非住宅類商品房轉為研發(fā)辦公生產性服務業(yè)、旅游、養(yǎng)老、文化等專項地產，并享受國家和省有關優(yōu)惠政策。對已取得土地使用證和辦理規(guī)劃許可但尚未開工房地產項目，在不突破規(guī)劃條件的前提下，允許建設單位根據(jù)市場需要調整建設工程設計方案并辦理相關手續(xù)。

　　鼓勵和支持綠色環(huán)保、節(jié)能低碳地產項目建設，推進國家康居示范工程建設和A級住宅性能認定，鼓勵和推廣新建商品住房全裝修，全面實行住宅工程質量分戶驗收，提高宜居環(huán)境建設水平。（各縣區(qū)政府、經濟區(qū)管委會，市規(guī)劃局、市國土資源局、市人民銀行、盤錦銀監(jiān)分局、市環(huán)保局、市商務局、市住建委按職責分工負責）

　　（七）大力發(fā)展樓宇經濟。貫徹落實《盤錦市人民政府關于印發(fā)盤錦市樓宇經濟發(fā)展六年行動計劃(2015年—2020年)的通知》（盤政發(fā)〔2015〕11號）精神，切實提高審批效率，引導企業(yè)對現(xiàn)有閑置樓宇根據(jù)實際需要進行升級改造，完善相應功能，推進樓宇經濟發(fā)展，做好“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”基礎性工作。到2017年末，力爭發(fā)展樓宇經濟面積80萬平方米。各縣區(qū)、經濟區(qū)要緊密結合實際，從業(yè)態(tài)提升、物業(yè)管理、樓宇改造、知名企業(yè)引進、公共服務平臺建設、招商引資等方面制定政策，予以支持和引導。（各縣區(qū)政府、經濟區(qū)管委會，市商務局按職責分工負責）

　?。ò耍┪鈦砣丝谥脴I(yè)創(chuàng)業(yè)。各縣區(qū)、經濟區(qū)要大力發(fā)展產業(yè)集群、加快培育小巨人企業(yè)，吸引創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才和產業(yè)工人置業(yè)創(chuàng)業(yè)，加速周邊省市外來人口集聚。結合《盤錦市人民政府關于印發(fā)推進人才集聚若干政策（試行）的通知》（盤政發(fā)〔2015〕48號）精神，落實好對創(chuàng)業(yè)者、小巨人企業(yè)領頭者和創(chuàng)業(yè)團隊、經營管理人才、科技人才、新就業(yè)職工等特殊人才的住房激勵政策，通過購房補助、團購以及配套保障性住房等措施，增加有效住房需求，加快商品房庫存消化速度。（各縣區(qū)政府、經濟區(qū)管委會，市發(fā)改委、市人社局、市科技局、市住建委按職責分工負責）

　?。ň牛┘哟笞》抗e金支持力度。擴大住房公積金覆蓋面，進一步推進非公企業(yè)建立住房公積金制度。發(fā)揮住房公積金制度優(yōu)勢，突出互助作用，加強對住房消費的金融支持，支持繳存職工改善住房條件。落實住房公積金差別化貸款政策，合理放寬公積金使用條件，減少審批環(huán)節(jié)，縮短辦理貸款周期。推進住房公積金異地個人住房貸款，將住房公積金使用方向調整到主要用于貸款購房，提高住房公積金購房貸款和提取使用率。繳存職工的直系親屬可以作為共同還款人，相互使用住房公積金用于購房。把符合條件的務工人員和個體工商戶納入住房公積金覆蓋范圍，支持務工人員貸款購房。注重強化住房公積金風險防范和規(guī)范運行，確保安全管理和有效使用，推進住房公積金制度持續(xù)健康發(fā)展。（各縣區(qū)政府、經濟區(qū)管委會，市國土資源局、市人社局、市住房公積金管理中心、市人民銀行、盤錦銀監(jiān)分局按職責分工負責）

　　（十）鼓勵房地產企業(yè)降價促銷、并購重組。支持全國性房地產開發(fā)企業(yè)與地方企業(yè)開展項目重組，提高產業(yè)集中度。引導房地產企業(yè)產品創(chuàng)新、開發(fā)模式創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新、服務創(chuàng)新。嚴格貫徹執(zhí)行中央和省出臺的各項涉房稅收優(yōu)惠政策，確保各項稅收優(yōu)惠政策落實到位，開發(fā)項目位于城區(qū)及郊區(qū)的房地產企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品的計稅毛利率為10%；開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，房地產企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品的計稅毛利率為5%。非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預征率調整至2%，普通住宅土地增值稅預征率調整至1.5%。對房地產企業(yè)經批準建設且建成后無償移交政府部門的學校用地，暫不征收城鎮(zhèn)土地使用稅。全面清理整頓房地產開發(fā)項目全過程不合理審批和收費，加大房地產開發(fā)過程中電力、供水、供暖等配套設施市場化改革力度，推動房地產企業(yè)“降成本”，減輕企業(yè)負擔。積極引導房地產開發(fā)企業(yè)規(guī)范經營，依法查處企業(yè)不正當經營行為。鼓勵開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場需求，進一步提升樓盤品質，并做好降價促銷，特別是做好“尾盤”降價促銷工作。（各縣區(qū)政府、經濟區(qū)管委會，市國稅局、市地稅局、市財政局、市住建委按職責分工負責）

　　（十一）完善交通和公共服務設施。加快推進新城新區(qū)基礎設施建設、公共服務配套設施建設和城際交通網絡建設。推進城市內部區(qū)域公共交通的互聯(lián)互通，鼓勵民間資本投資停車設施建設，對現(xiàn)有停車資源進行優(yōu)化配置和合理利用，加強城市停車管理。在庫存商品房規(guī)模較大、庫存項目相對集中的區(qū)域內，加快交通、學校、醫(yī)院、商業(yè)等服務設施配套建設，提高交通可達性和生活便利性。對由于水、電、氣、暖等市政設施不全導致的庫存，要加大投入，盡快完成配套，改善居住環(huán)境；對由于公共服務滯后導致的庫存，要引入優(yōu)質教育、醫(yī)療等資源，提升公共服務水平，增強購房的吸引力。（各縣區(qū)政府、經濟區(qū)管委會，市規(guī)劃局、市住建委按職責分工負責）

　　（十二）加強正確輿論引導促進理性消費。各新聞媒體要客觀、正面報道當前房地產市場形勢。加強信息服務，引導房地產企業(yè)定期公布房源信息，為房地產去庫存工作營造良好的輿論氛圍，提振市民和開發(fā)企業(yè)信心，解除消費者“持幣待購”的觀望心理。（各縣區(qū)政府、經濟區(qū)管理委員會，市住建委按職責分工負責）

　　五、工作要求

　　（一）明確責任，加強領導

　　去庫存是當前重要的住房政策目標，通過有效措施積極化解商品房庫存，對促進房地產業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，維持社會穩(wěn)定具有重要意義。各縣區(qū)政府、經濟區(qū)管委會是商品房去庫存工作的第一責任主體，縣區(qū)、經濟區(qū)主要領導是商品房去庫存工作的第一責任人。各縣區(qū)政府、經濟區(qū)管委會及相關部門要加強領導，落實責任，密切協(xié)作，建立協(xié)調、督查、匯報等工作機制，發(fā)揮政策合力作用，全力推進商品房銷售，確保房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　?。ǘ┩怀鲋攸c，嚴把時限

　　抓住銷售面積這一主要指標，將指標落實到具體項目上，逐項落實責任單位和責任人，重點抓好棚改新型貨幣化安置和城鎮(zhèn)化工作，全力推進商品房去庫存。以“月”為時間節(jié)點，明確推進進度，制定每個節(jié)點的銷售任務指標，確保按時完成任務。

　　（三）分類調控，科學規(guī)劃

　　各縣區(qū)、經濟區(qū)要做好房地產市場監(jiān)測預警和分析研判研究，結合自身實際進一步制定針對住宅、商業(yè)地產去庫存的具體措施和優(yōu)惠政策，實行分類指導。住宅類商品房去化周期超過18個月的地區(qū)，要明確工作目標，嚴控商品房增量，消化商品房存量。住宅類商品房去化周期低于12個月的地區(qū)，要密切關注房價變化，及時公布供地數(shù)量和時序，適度增加住房及用地供應，提高中小戶型、中低價位普通商品住房供應比例，加大公租房保障力度。

　　（四）做好統(tǒng)計，確保實效

　　做好項目統(tǒng)計入庫工作，具備條件的項目要及時入庫。同時，各縣區(qū)、經濟區(qū)相關部門要深入企業(yè)，做好對接、指導、培訓等工作，確保銷售數(shù)據(jù)上報及時準確。

　?。ㄎ澹﹪栏窨己?，強化監(jiān)督

　　嚴格績效考核，加強監(jiān)督檢查。定期對各縣區(qū)、經濟區(qū)商品房去庫存進度進行通報、排名，重點監(jiān)督推進棚改新型貨幣化安置等措施落實情況，確保實現(xiàn)房地產去庫存工作目標。

 

盤錦市人民政府   

2017年3月22日